房地产政策如何调整优化?住建部提出了具体可行的政策内容。
据新华社消息,住建部近日召集企业召开座谈会,8家来自建筑施工、建设科技、房地产等领域的国有、民营企业负责人参会。
(资料图片仅供参考)
座谈会上,住房和城乡建设部部长倪虹表示,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。
“本次发声是近期来首次中央对于政策调整的公开具体表态,提出了具体可行的政策内容和优化方向,是对7月24日中央政治局会议中提出‘适时调整优化房地产政策’的补充和细化。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为,住建部此次发声对接下来地方城市政策调整具有关键性的指导意义。
陈霄表示,整体来看,核心一二线城市政策调整的空间仍然较大,预计在本次发声的引导下,后续重点城市跟进调整的预期提升,并且调整首付比例及调整“认房又认贷”方面成为重要的方向。
“认房不用认贷”
住建部此次发声主要涉及首付、税费、房贷“三板斧”。其中,最受市场关注的是“认房不用认贷”政策。
来自贝壳研究院的信息显示,“认房不认贷”是指,商业银行在确定贷款比例时,只按照家庭名下是否有房来认定,不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行“认房又认贷”,即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过购房贷款记录,再次贷款购买住宅都被认定为二套,“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款。
根据诸葛数据研究中心不完全统计,去年至今,已有包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城调整“认房又认贷”政策,但一线城市和部分重点二线城市仍然严格执行“认房又认贷”政策。
来源:贝壳研究院
根据贝壳研究院,北京一套650万元的改善性住房(非普),在“认房不认贷”的情形下,首付比例40%,而在“认房又认贷”的情形下,首付比例翻倍为80%,首付多出260万元,可见换房艰难。
易居研究院研究总监严跃进表示,当前上海仍执行“认房又认贷”政策,导致部分购房者在换房过程中,首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%;但若调整为“认房不认贷”,则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。
深圳同样严格执行“认房又认贷”政策,购买二套房首付比例最低70%,非普通住房首付比例高达80%;“卖一买一”的换房群体,即便贷款已结清,首付比例仍为50%(普宅)或60%(非普)。
“‘认房不认贷’政策肯定有利好,能够释放一部分购买力,比如深圳的置换群体首付从五成降到三成,二套房首付从七成降到五成。”深圳一民营房企营销口人士于泊(化名)向时代周报记者表示,从当前的市场情况来看,“认房不认贷”政策短期内最有效,而且实操性比较强。
陈霄持同样观点,“若是取消‘认房又认贷’,那么购买二套房就可以按照首套房标准执行,对于改善性群体来说可谓是一个重磅利好,大大降低购房成本,减轻还款压力,拉动入市积极性,促进改善性需求释放。”
优化“认房又认贷”对于促进改善性需求释放可以说是立竿见影。
2022年3月1日,郑州市人民政府办公厅网站发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,宣布取消“认房又认贷”政策,成为首个取消“认房又认贷”的大城市。
根据贝壳研究院监测,2022年3月当月,郑州二手房成交环比增长106%,其中改善性住房成交增长的贡献最大,120平方米以上、总价150万元以上的改善房源成交增速分别为115%、147%,超过其他户型房源。
如何落地仍有不确定性
近期,房地产市场由于尚未走出低迷区间而备受关注。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为,目前房地产出现新形势,譬如资产价格下跌加速,70个大中城市中3月13个城市二手房价格环比下跌,6月高达63个;市场需求下行,二季度商品房销售下行明显,在去年下跌28%的基础上,今年又降了22%。
国家统计局7月17日发布的数据显示,今年上半年,全国商品房销售面积59515万平方米,同比下降5.3%,其中住宅销售面积下降2.8%;商品房销售额63092亿元,增长1.1%,增幅较1-5月大幅收窄7.3个百分点,其中住宅销售额增长3.7%。截至6月末,全国商品房待售面积64159万平方米,同比增长17.0%,其中住宅待售面积增长18.0%。
来源:国家统计局
7月的成交量依然处于低位。
易居房地产研究院发布数据显示,7月1-20日全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为816万平方米,环比6月1-20日下降33%,同比2022年7月1-20日下降37%。
诸葛数据研究中心监测数据显示,7月1-23日,包括北京、深圳、成都、苏州、佛山、青岛等在内的重点15城累计成交新房53740套,较6月同期下降23.55%;包括北京、深圳、杭州、南京、厦门等在内的重点10城累计成交二手住宅41579套,较6月同期下降11.88%,处于历史中低位水平。
“成交节节回落,表明伴随着刚需刚改退潮,改善需求接棒,短期内对成交的支撑作用依旧有限。”克而瑞研究中心指出。
深圳一在建楼盘,时代周报记者摄
李宇嘉认为,此次政策调整,是2014年去库存以来又一次政策大力度纾困,主要目的就是稳定和托底地产,释放内需和消费潜力,实现稳增长、稳就业的目的。“考虑到热点城市刚需集中,换房需求开始主导,此次政策降低成本和门槛,会有效果。但具体的效果,还要看后续各地推进落实的情况,要看金融财税部门后续的政策实施。”
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